KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU

 

Kentsel Dönüşüm Hukuku: Riskli Yapı Süreçleri, Yeni Mevzuat ve Maliklerin Hakları

Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması, yapı stokunun modern mühendislik standartlarına uygun hale getirilmesini kaçınılmaz kılmaktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kamuoyunda bilinen adıyla “Kentsel Dönüşüm Yasası”, mülkiyet hakkı ile can güvenliği arasındaki hassas dengede önemli bir rol oynamaktadır. 9 Kasım 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan köklü değişiklikler ile süreçteki birçok tıkanıklık aşılmış, karar alma mekanizmaları hızlandırılmıştır.

Bu makalede, bir taşınmazın riskli yapı ilan edilmesinden yeni inşaatın tamamlanmasına kadar geçen tüm hukuki aşamaları, güncel mevzuat ve yargı içtihatları ışığında detaylandıracağız.

1. Adım: Riskli Yapı Tespit Süreci ve Hukuki Niteliği

Bir yapının kentsel dönüşüm kapsamına girmesi için “riskli yapı” olarak tescil edilmesi gerekir. Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma riski taşıyan yapıdır.

  • Başvuru ve Yetki: Maliklerden herhangi biri, tapu senedi ve kimlik fotokopisi ile Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara başvurabilir. Yeni düzenleme ile artık idare, mülk sahibinin rızasını aramaksızın, gerek gördüğü binalarda kolluk kuvveti yardımıyla numune alarak resen tespit yapabilmektedir.

  • İnceleme Metodu: Lisanslı kuruluşlar binadan karot örneği alır ve zemin analizi yapar. Hazırlanan teknik rapor Kentsel Dönüşüm Başkanlığına gönderilir.

  • Tapuya Şerh İşlenmesi: Rapor onaylandığında, ilgili tapu müdürlüğüne bildirim yapılır ve taşınmazın beyanlar hanesine “Riskli Yapı” şerhi düşülür. Bu şerh, taşınmazın satışına engel değildir ancak alıcıyı yapının durumu hakkında resmen bilgilendirmiş olur.

2. Adım: Tebligat, İtiraz ve İptal Davaları

Yeni yasayla birlikte tebligat süreci, sürecin uzamasını engellemek amacıyla basitleştirilmiştir.

  • Yeni Tebligat Usulü: Artık maliklere tek tek posta yoluyla tebligat yapılması zorunlu değildir. Karar binaya asılır, e-Devlet kapısı üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. Bu süre sonunda tüm malikler hukuken bilgilendirilmiş sayılır.

  • İtiraz Mekanizması: Malikler veya kanuni temsilcileri, tebligattan itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilirler. İtirazlar, üniversitelerden gelen uzmanların da yer aldığı Teknik Heyet tarafından incelenir.

  • Yürütmenin Durdurulması ve İptal Davası: İtirazın reddi halinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Ancak unutulmamalıdır ki; 6306 sayılı Kanun uyarınca açılan davalarda, mahkemelerce “yürütmenin durdurulması” kararı verilmedikçe yıkım ve tahliye işlemleri durmaz.

3. Adım: Tahliye ve Yıkım Süreçleri

Riskli yapı tespiti kesinleşen binaların tahliyesi artık daha katı kurallara tabidir.

  • Verilen Süreler: İdare, maliklere binayı tahliye etmeleri için tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere bir süre tanır. Bu süre içinde tahliye edilmeyen yapıların elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulur.

  • Kolluk Gücü Marifetiyle Tahliye: Eğer malikler veya kiracılar tahliyeyi engellerse, mülki idare amirinin yazılı izniyle kapılar çilingir yardımıyla açtırılır ve tahliye kolluk kuvvetlerince gerçekleştirilir. Bu aşamada eşyaların muhafazası ve taşınması idare tarafından yapılır, masraflar ise maliklerden rücu edilir.

4. Adım: Maliklerin Karar Alma Süreci (%50+1 Salt Çoğunluk)

Kentsel dönüşümde en büyük devrim karar alma çoğunluğunda yapılmıştır. Eskiden aranan 2/3 (üçte iki) çoğunluk şartı, artık “Salt Çoğunluk” (%50+1) olarak uygulanmaktadır.

  • Karar Toplantısı: Bina yıkıldıktan sonra malikler, SPK lisanslı değerleme kuruluşlarınca hazırlanan raporları dikkate alarak bir araya gelir. Yeni yapılacak binanın kat planı, müteahhit seçimi ve paylaşım oranları görüşülür.

  • Hisse Satışı (Açık Artırma): Salt çoğunluğun kararına katılmayan, toplantıya gelmeyen veya imza atmayan azınlık paydaşların hisseleri; rayiç değer üzerinden diğer paydaşlara satılmak üzere ihaleye çıkarılır. Eğer malikler bu payları satın almazsa, ilgili paylar Bakanlık tarafından rayiç bedeli ödenerek Hazine adına tescil edilir.

  • Arsa Payı Düzeltme Davaları: Eğer mevcut arsa payları, bağımsız bölümlerin gerçek değerini yansıtmıyorsa, karar alma sürecinden önce veya süreçle birlikte “Arsa Payı Düzeltme Davası” açılması, hak kayıplarını önlemek adına hayati önem taşır.

5. Adım: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Müteahhit ile yapılacak sözleşme, kentsel dönüşümün anayasasıdır. Bu metinlerin standart “matbu” formlar yerine, projeye özel olarak hukukçularca hazırlanması gerekir. Sözleşmede mutlaka bulunması gereken hukuki güvenceler şunlardır:

  1. İş Programı ve Teslim Tarihi: İnşaatın ne zaman başlayacağı ve ne zaman anahtar teslim yapılacağı gün bazında belirtilmelidir.

  2. Cezai Şartlar: Gecikilen her ay için ödenecek tazminat miktarı belirlenmelidir.

  3. Teminatlar: Müteahhidin işi yarım bırakma ihtimaline karşı banka teminat mektubu veya “inşaat teminat ipoteği” gibi enstrümanlar kullanılmalıdır.

  4. Teknik Şartname: Kullanılacak demirin markasından, asansörün özelliklerine kadar her detay sözleşme eki olarak yer almalıdır.

6. Adım: Devlet Destekleri, Kira Yardımı ve Vergi Muafiyetleri

Süreç dahilindeki vatandaşlar için devlet çeşitli teşvikler sunmaktadır:

  • Kira Yardımı: Riskli yapıda oturan maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine karşılıksız kira desteği sağlanır.

  • Vergi ve Harç Muafiyetleri: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler; noter harçları, tapu kadastro harçları, damga vergisi ve belediyelerce alınan harçlardan muaftır. Bu, toplam maliyette yaklaşık %10-15 arası bir tasarruf sağlar.

  • Yarısı Bizden Kampanyası: Belirli dönemlerde açılan bu kampanya ile devlet, inşaat maliyetinin bir kısmını hibe, bir kısmını ise uygun ödemeli kredi şeklinde üstlenmektedir.

Sonuç: Hukuki Desteğin Önemi

Kentsel dönüşüm; gayrimenkul hukuku, idare hukuku ve borçlar hukukunun kesiştiği çok disiplinli bir alandır. Sürelerin kaçırılması, yanlış sözleşmelerin imzalanması veya azınlık haklarının gözetilmemesi, yıllarca sürecek mağduriyetlere ve mülkiyet kaybına yol açabilir. Bu nedenle, sürecin başından itibaren uzman bir hukuk bürosundan danışmanlık almak, hem süreci hızlandırır hem de maliklerin haklarını güvence altına alır.